Terceira turma do Superior Tribunal De Justiça define hipóteses para recuperação judicial de sociedades de propósito específico imobiliárias

O entendimento fixado pela Terceira Turma foi estabelecido em processo de recuperação judicial envolvendo grupo empresarial formado por 3 (três) sociedades controladoras, denominadas holdings, quais sejam, a Esser Holding Ltda., General Empreendimentos Ltda. e Triunph Empreendimentos Ltda., além de diversas sociedades de propósito específico – SPE’s.

Nos autos de origem o pedido do processamento da recuperação judicial formulado por Esser Holding Ltda. e outras, em processo de incorporação de 49 (quarenta e nove) SPE’s possuía, ainda, outras 10 (dez) SPE´s que também integravam o polo ativo, sendo elas, Esser Anchorage, Esser Espanha, Esser Mazal, Esser Miami, Esser New York, Esser Roma, Esser Santorini, Esser Vancouver, Legacy Empreendimentos e Vila Nobre.

O pleito de recuperação judicial foi deferido pelo Juízo da 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca de São Paulo. Contra a Decisão foram opostos Embargos de Declaração pelo Banco do Brasil e pelo Banco Votorantim S/A, ambos rejeitados.

Por sua vez, o Banco do Brasil interpôs recurso de Agravo de Instrumento com pedido de tutela recursal, o qual foi provido pela Segunda Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O Tribunal Paulista consignou que somente poderia se admitir a recuperação judicial requerida por Sociedade de Propósito Específico se a SPE: i) houvesse concluído a obra, ii) entregue todas as unidades e se iii) restassem pendentes apenas obrigações frente aos credores ordinários do empreendimento, vedada a consolidação substancial entre elas e, também, o requerimento formulado por SPE com patrimônio de afetação ativo.

Ressaltou que a principal razão de rejeitar o pedido de recuperação judicial formulado pela Sociedade de Propósito Específico dotada de patrimônio de afetação está na lei que regula as incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1.964), que, em seu art. 31-F, dispõe que os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

Além disso, destacou que no caso concreto dos autos de origem, i) as devedoras reconheceram a existência do patrimônio de afetação na maioria dos empreendimentos; ii) houve a demonstração de que foram destituídas de todos os empreendimentos pelas respectivas comissões de proprietários; iii) que não há qualquer obra em andamento e iv) o pequeno estoque de apartamentos encontra-se comprometido em razão de constrições judiciais diversas, não havendo, aparentemente atividade empresarial em andamento, sejam elas de propósito específico ou não.

Por essas razões, o TJSP concedeu a tutela recursal pleiteada pelo Banco do Brasil em sede do aludido Recurso de Agravo de Instrumento, determinando a exclusão do polo ativo da recuperação judicial das SPE’s com patrimônio de afetação ativo, sobretudo aquelas em que a incorporadora foi destituída pelos proprietários, daquelas que já concluíram o empreendimento imobiliário e, atualmente, não têm mais estoque, exaurido, portanto, o seu objeto e, por fim, daquelas com estoque, mas sem dívidas, vedada, ainda, a consolidação substancial entre elas.

Face à Decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, as empresas Esser Europa Empreendimentos Imobiliários Ltda., Esser França Empreendimentos Imobiliários Ltda., Esser Holding Ltda., Esser Milão Empreendimentos Imobiliários Ltda., Esser Orlando Empreendimentos Ltda. e Esser Uruguai Empreendimentos Imobiliários Ltda., interpuseram o Recurso Especial nº 1973180.

Ao analisar a controvérsia acerca da compatibilidade da Recuperação Judicial com as sociedades de propósito específico, com ou sem patrimônio de afetação, que atuam na atividade de incorporação imobiliária, os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, à unanimidade, conheceram em parte do Recurso Especial, e, nesta parte, negaram-lhe provimento, confirmando o entendimento do Tribunal Paulista e consignando que: 1) a Lei 11.101/2005 não veda a submissão das incorporadoras ao regime da recuperação, nem impede expressamente a concessão de seus efeitos às SPE, com ou sem patrimônio de afetação, 2) o procedimento recuperatório é incompatível com as sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação, e 3) a recuperação judicial é compatível com as sociedades de propósito específico que não administram patrimônio de afetação, desde que: i) não seja utilizada a consolidação substancial como forma de soerguimento; e, ii) que a incorporadora não tenha sido destituída pelos adquirentes na forma do art. 43, VI, da Lei nº 4.591/1964.

O Relator do Recurso Especial Ministro Villas Bôas Cueva destacou que a SPE imobiliária é um modelo societário cuja finalidade é a execução de um objeto social específico, estruturada para atender determinado objetivo sem a vinculação de seu ativo e passivo, direitos e obrigações com os demais empreendimentos geridos pela controladora, sendo este o fundamento da impossibilidade, à priori, da utilização da consolidação substancial como mecanismo de soerguimento, salvo se os credores considerarem tal situação mais vantajosa.

No caso da destituição da incorporadora, ressaltou que nesta hipótese os adquirentes darão prosseguimento a obra com a extinção dos contratos de compromisso de compra e venda, não havendo que se falar, portanto, em atividade econômica a ser preservada, requisito essencial do procedimento recuperacional, a teor do art. 47 da Lei 11.101/05.

No que tange às sociedades de propósito específico que atuam na atividade de incorporação imobiliária e administram patrimônio de afetação, destacou que a Recuperação Judicial é incompatível com o regime de incomunicabilidade previsto na Lei de Incorporações nº 4.591/1964, uma vez que o patrimônio de afetação implica na separação de uma parte do patrimônio geral do incorporador, que ficará vinculado a um empreendimento específico, a partir da averbação de um termo de afetação no registro de imóveis, não podendo ser contaminado pelas outras relações jurídicas estabelecidas pelas sociedades do grupo.

O Ministro asseverou ainda, que os créditos oriundos dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, assim como as obrigações decorrentes da atividade de construção e entrega dos referidos imóveis são insuscetíveis de novação.

Por fim, foi destacado que a Corte Paulista em análise das provas produzidas na origem, concluiu que inexiste no caso concreto atividade a ser preservada, seja das sociedades controladas (SPEs), seja das controladoras, verificando, portanto, a ausência de um dos pressupostos para o deferimento do pedido de processamento da recuperação judicial, sendo que tal análise pela instância superior, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula nº 7/STJ. Por tais razões o recurso foi parcialmente conhecido e, nessa parte, negado provimento.

Stephanie Caroline Fonseca.

REFERÊNCIAS

[1] REsp 1973180(2021/0358574-2 de 25/05/2022).

[2] Agravo de Instrumento nº 2207822-27.2020.8.26.0000.

[3] Processo de Recuperação Judicial nº1035200-47.2020.8.26.0100.

[4] Art. 47 – Lei 11.101/05.

[5] Lei 4.591/1964.